Les réglementations MEES, pour Minimum Energy Efficiency Standards (normes minimales d'efficacité énergétique), fixent la note minimale de DPE (Energy Performance Certificate) qu'un bien immobilier commercial au Royaume-Uni doit obtenir pour pouvoir être loué légalement. Ce guide se concentre spécifiquement sur les MEES non résidentiels, la version qui s'applique à l'immobilier d'entreprise, plutôt que sur les règles distinctes concernant les logements locatifs. Le système MEES n'est pas un système de notation en soi ; c'est la couche d'application juridique qui s'ajoute à la notation DPE existante. Voici comment cela fonctionne, comment les grands bâtiments sont traités différemment et ce qui a changé en juin 2026.
Faits clés
- Les réglementations MEES obligent les bailleurs commerciaux en Angleterre et au Pays de Galles à atteindre une note minimale de DPE avant d'accorder ou de renouveler un bail. Ce guide traite spécifiquement des réglementations MEES non domestiques, la version des règles applicable à l'immobilier d'entreprise.
- La réglementation MEES s'applique uniquement à l'Angleterre et au pays de Galles. L'Écosse et l'Irlande du Nord gèrent leurs propres cadres d'efficacité énergétique distincts ; l'Écosse ne dispose actuellement d'aucune exigence minimale de DPE pour les bailleurs commerciaux, bien qu'une réforme propre soit en cours.
- Le minimum légal actuel est le DPE E. Il est illégal d'accorder un nouveau bail commercial en deçà de ce seuil depuis avril 2018, et il est illégal de maintenir un bail existant en deçà depuis avril 2023.
- Les bâtiments commerciaux occupés par leur propriétaire échappent entièrement aux réglementations MEES, dans la mesure où celles-ci ne s'appliquent que lorsqu'il existe un bail entre propriétaire et locataire.
- Les grands bâtiments commerciaux, ceux de plus de 1 000 mètres carrés, font face à une exigence future distincte et plus stricte, à savoir une note DPE B d'ici 2031, confirmée dans la réponse intermédiaire du gouvernement de juin 2026.
- Le non-respect entraîne de véritables sanctions financières, pouvant aller jusqu'à 50 000 £ pour une infraction de moins de trois mois, et jusqu'à 150 000 £ pour une infraction de trois mois ou plus, toutes deux calculées en fonction de la valeur locative cadastrale du bien telle qu'établie par la Valuation Office Agency (VOA).
- Un jalon intermédiaire précédemment proposé, consistant à atteindre la classe énergétique C d'ici 2027, a été entièrement abandonné.
- Ces changements prévus pour 2031 ne sont pas encore entrés en vigueur ; ils nécessitent l'adoption de textes législatifs secondaires par le Parlement britannique pour prendre effet.
Qu'est-ce que la réglementation MEES pour les biens non domestiques et en quoi diffère-t-elle de la réglementation MEES pour les biens domestiques ?
Le MEES non domestique est le terme officiel désignant la version du MEES qui s'applique à l'immobilier commercial, aux bâtiments loués pour des activités de commerce de détail, de bureaux, industrielles et autres usages professionnels. Il s'agit d'un ensemble de règles distinct du MEES domestique, qui couvre les biens locatifs résidentiels selon ses propres exigences et son propre calendrier.
Tous deux relèvent de la même législation de base, le règlement de 2015 sur l'efficacité énergétique (propriétés louées à des fins privées) (Angleterre et pays de Galles), mais les seuils, les délais et les structures de pénalités diffèrent entre les deux. Ce guide se concentre entièrement sur le volet non domestique et commercial, puisque c'est la version qui concerne les propriétaires d'immobilier d'entreprise, les gestionnaires d'actifs et les exploitants de bâtiments.
Le dispositif MEES pour les locaux non domestiques s'applique-t-il en Écosse ou en Irlande du Nord ?
Non. La réglementation MEES, telle qu'elle est présentée dans ce guide, s'applique uniquement à l'Angleterre et au pays de Galles. La réglementation sur l'efficacité énergétique relève de compétences dévolues, et l'Écosse ainsi que l'Irlande du Nord gèrent leurs propres cadres distincts au lieu de dépendre du dispositif MEES.
L'Écosse n'a actuellement aucune exigence minimale en matière de DPE pour les bailleurs commerciaux. Le gouvernement écossais mène sa propre réforme distincte : le règlement de 2025 sur la performance énergétique des bâtiments en Écosse introduit une nouvelle méthodologie de DPE multi-métrique à compter du 31 octobre 2026, mais cette réforme modifie la manière dont la performance énergétique est mesurée et n'impose pas encore de norme minimale obligatoire pour les biens non résidentiels. Un projet de loi sur le chauffage dans les bâtiments (Écosse) pourrait éventuellement introduire un équivalent écossais de la norme MEES, mais en l'état actuel des choses, cela reste une proposition plutôt qu'une obligation de conformité. L'Irlande du Nord applique de même son propre cadre de performance énergétique, distinct à la fois du dispositif MEES et du régime écossais.
Pour un portefeuille à l'échelle du Royaume-Uni, cela signifie que les obligations de conformité et les délais peuvent varier considérablement selon la juridiction, et traiter l'ensemble du portefeuille comme s'il relevait d'un seul régime de type MEES serait une erreur.
Le MEES est-il une évaluation ou une obligation légale ?
Quelle est la note DPE minimale actuelle requise dans le cadre des réglementations MEES pour les biens non résidentiels ?
Le MEES est une obligation légale, et non une note. Le DPE est la mesure réelle, une note énergétique de A à G attribuée à un bien lors d'une évaluation, et il existait déjà en tant que dispositif à part entière avant l'arrivée du MEES. Le MEES est la réglementation qui s'ajoute à cette note et stipule qu'un bailleur n'a pas le droit de louer un bien immobilier commercial si son DPE est inférieur à un minimum légal fixé.
Une façon utile d'y penser, le DPE est comme un compteur de vitesse, il mesure quelque chose. Le MEES est comme le panneau de limitation de vitesse, il ne mesure rien en soi, il fixe simplement le minimum légalement appliqué que la mesure doit atteindre. Il n'y a pas de tableau de bord des réglementations MEES et rien qu'un bâtiment “ atteint ” dans le cadre du MEES selon ses propres termes, une propriété a soit un DPE qui atteint le seuil légal actuel, soit elle ne l'a pas.
Le minimum légal actuel est le DPE E. Depuis le 1er avril 2018, il est illégal d'accorder un nouveau bail pour un bien immobilier commercial classé F ou G, et depuis le 1er avril 2023, cela s'étend également aux baux existants, ce significa qu'un bail non conforme déjà en place est devenu illégal à poursuivre sans exemption enregistrée.
Ce minimum E est toujours la loi en vigueur aujourd'hui pour la grande majorité des biens immobiliers commerciaux. L'exigence de DPE B pour 2031 évoquée ci-dessous est un seuil futur qui ne s'applique qu'aux grands bâtiments, elle n'a pas remplacé le minimum E actuel pour l'ensemble du marché.
Les réglementations MEES pour les biens non domestiques s'appliquent-elles aux bâtiments commerciaux occupés par leur propriétaire ?
Non. Les réglementations MEES ne s'appellent que lorsqu'un bail commercial existe. Si une entreprise possède et occupe son propre bâtiment commercial en pleine propriété, sans bail en place, il n'y a pas de bailleur à qui l'on puisse interdire de louer un bien non conforme, le MEES ne s'applique donc tout simplement pas.
Il vaut la peine d'être précis sur ce point, car c'est une source fréquente de confusion pour les propriétaires d'immobilier d'entreprise qui évaluent l'exposition de leur portefeuille. Un portefeuille mixte peut inclure à la fois des actifs loués soumis aux réglementations MEES et des sites occupés par leur propriétaire qui échangent totalement à son champ d'application, et les traiter de la même manière lors de la budgétisation de la mise en conformité peut entraîner un travail inutile sur des actifs qui n'ont jamais été réellement concernés.
Comment la réglementation MEES pour les bâtiments non domestiques traite-t-elle différemment les grands bâtiments commerciaux ?
Les grands bâtiments commerciaux sont soumis à un sous-ensemble distinct et plus strict de réglementations MEES non domestiques. Alors que le minimum actuel de la classe E s'applique à tous sans distinction de taille, la réponse provisoire du gouvernement de juin 2026 a introduit un seuil distinct et plus élevé spécifiquement pour les bâtiments de plus de 1 000 mètres carrés, exigeant qu'ils obtiennent une note EPC B d'ici 2031.
Les biens situés en deçà de ce seuil de 1 000 mètres carrés restent soumis à l'actuelle note minimale E uniquement, aucune nouvelle échéance n'ayant encore été confirmée pour eux. Cela signifie que la réglementation MEES relative aux biens non domestiques fonctionne désormais de fait selon un système à deux niveaux : une exigence de base E s'appliquant aujourd'hui à tous les biens commerciaux, et une exigence B plus stricte, déclenchée par la taille, qui ne s'appliquera qu'aux actifs plus importants à compter de 2031, sous réserve d'un test de rentabilité sur sept ans qui limite les propriétaires à des travaux dont le coût ne dépasse pas les économies d'énergie attendues sur cette période.
Qu'est-ce qui a changé avec les réglementations MEES en juin 2026 ?
Le gouvernement a abandonné une proposition vieille de cinq ans pour la remplacer par une autre, plus ciblée et plus tardive. La consultation initiale de 2021 proposait un durcissement progressif pour l'ensemble du secteur de la location non domestique, avec une exigence intermédiaire de DPE de classe C d'ici 2027, puis de classe B d'ici 2030. La réponse intermédiaire de juin 2026 a totalement supprimé l'étape de 2027.
Au lieu de cela, comme indiqué ci-dessus, seuls les bâtiments de plus de 1 000 mètres carrés sont soumis à la nouvelle obligation DPE de classe B, et ce uniquement à partir de 2031, soit plus tard que la proposition initiale de 2030. Le gouvernement estime que l'élévation des normes pour ces plus grands locaux pourrait faire économiser 360 millions de livres sterling par an aux locataires sur leurs coûts énergétiques d'ici 2031. Effet net pour les propriétaires d'immobilier d'entreprise (CRE) : les actifs plus petits bénéficient d'un plus grand répit, tandis que les propriétaires de bâtiments plus grands obtiennent une échéance plus claire, bien que plus lointaine, que celle initialement proposée.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des réglementations MEES pour les locaux non domestiques ?
Les sanctions en cas de non-respect du MEES pour les biens immobiliers non résidentiels varient en fonction de la durée de l'infraction et de la valeur imposable du bien. Pour une infraction d'une durée inférieure à trois mois, la sanction correspond au montant le plus élevé entre 5 000 £ et 10% de la valeur imposable du bien, dans la limite de 50 000 £. En cas d’infraction d’une durée de trois mois ou plus, elle s’élève au montant le plus élevé entre 10 000 £ et 20% de la valeur imposable, dans la limite de 150 000 £.
Par ailleurs, la soumission d'informations fausses ou trompeuses au registre des exemptions du PRS, ou le non-respect d'une mise en demeure, peut entraîner une amende distincte pouvant aller jusqu'à 5 000 £. Les autorités de contrôle peuvent également publier publiquement les détails d'une infraction, ce qui comporte un risque d'atteinte à la réputation qui s'ajoute à la sanction financière elle-même. Les autorités locales, agissant généralement par l'intermédiaire des services de la concurrence et de la répression des fraudes (Trading Standards), sont chargées de l'application.
Exigences MEES pour les locaux non domestiques en un coup d'œil
| Taille du bâtiment | Minimum actuel | Exigence future | Date limite |
|---|---|---|---|
| Moins de 1 000 m² | DPE E | Aucune nouvelle date limite fixée | Pas encore confirmé |
| Plus de 1 000 m² | DPE E | DPE B, lorsque cela est rentable | 2031 |
Pénalités MEES non domestiques pour non-conformité
| Brèche | Pénalité | Plafond maximal |
|---|---|---|
| Moins de 3 mois | Le montant le plus élevé entre 5 000 £ et 101 TP7T de la valeur imposable | £50,000 |
| 3 mois ou plus | Le montant le plus élevé entre 10 000 £ et 20% de la valeur imposable | £150,000 |
| Informations fausses ou trompeuses dans le registre des exemptions PRS, ou non-respect d'une mise en demeure | Jusqu'à 5 000 £ | £5,000 |
MEES par compétence au Royaume-Uni
| Juridiction | Norme minimale actuelle | Statut |
|---|---|---|
| Angleterre et Pays de Galles | DPE E, passant à DPE B pour les bâtiments de plus de 1 000 m² | En vigueur actuellement, modification en 2031 en attente de textes d'application |
| Écosse | Pas de norme minimale pour les bailleurs commerciaux | Réforme du DPE en cours, pas encore de date limite de conformité |
| Irlande du Nord | Cadre séparé | Fonctionne indépendamment du MEES |
Existe-t-il des dérogations aux réglementations MEES non domestiques ?
Oui, une série d'exemptions peuvent être enregistrées sur le registre national des exemptions du PRS (Private Rented Sector) lorsque la conformité est véritablement impossible à atteindre, notamment lorsque toutes les améliorations rentables ont déjà été réalisées, lorsque le coût des travaux requis dépasse le plafond de rentabilité, lorsqu'un évaluateur qualifié a signalé un risque réel pour la structure du bâtiment, ou lorsqu'un tiers requis a refusé de donner son consentement nécessaire.
Les exonérations ne sont pas permanentes ; la plupart ont une durée de cinq ans, une exonération plus courte, de six mois, étant prévue pour les propriétaires qui viennent d’acquérir un bien immobilier. Une exonération est également liée au propriétaire qui l’a enregistrée, et non au bien immobilier lui-même ; ainsi, un nouveau propriétaire qui acquiert l’immeuble doit réenregistrer l’exonération au lieu de la hériter automatiquement.
Pourquoi le gouvernement n'appelle-t-il pas simplement cela une exigence minimale de DPE ?
Parce que le fait de séparer le minimum légal de la méthodologie du DPE proprement dite permet au gouvernement de modifier la politique sans toucher à la norme de mesure sous-jacente. La méthode d'évaluation du DPE doit rester stable et comparable dans le temps ; si le seuil minimal, l'échéance ou les exemptions faisaient partie intégrante du système du DPE, l'ajustement de l'un d'entre eux signifierait qu'il faudrait réécrire la norme de mesure à chaque modification politique.
Ce n’est pas propre aux réglementations MEES. NABERS est une cote, et la loi australienne *Building Energy Efficiency Disclosure Act* constitue la couche juridique distincte qui en rend la divulgation obligatoire. La loi *Local Law 97* de New York n’invente pas non plus sa propre mesure des émissions ; elle emprunte une norme d’analyse comparative existante et y ajoute son propre plafond juridique et ses propres pénalités. Dissocier la cote de l’obligation légale relève d’une approche réglementaire délibérée et courante, et non d’une particularité propre au Royaume-Uni.
Comment les propriétaires de bâtiments commerciaux peuvent-ils prendre de l'avance sur l'échéance de la réglementation MEES de 2031 ?
En considérant le CPE comme un point de départ plutôt que comme une réponse. Un CPE reflète la performance évaluée d’un bâtiment à la date de sa délivrance ; il ne permet pas de savoir si, des années plus tard, ce bâtiment se rapproche ou s’éloigne d’un seuil futur. Un suivi continu de la consommation énergétique d’un bâtiment, des performances de son système de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC), ainsi que des défaillances des équipements, offre aux propriétaires une visibilité permanente sur la situation réelle de leur bien par rapport aux exigences de 2031, bien avant qu’une nouvelle évaluation EPC ne le révèle.
Pour un portefeuille composé de bâtiments d’âges variés et dotés de systèmes de gestion technique des bâtiments (GTB) de différentes générations, cette visibilité revêt une importance encore plus grande, car il est bien plus difficile, sans données actualisées, d’identifier quels actifs courent réellement le risque de ne pas atteindre les objectifs, lesquels sont suffisamment importants pour relever de la sous-catégorie 2031, et quels investissements de rénovation auront un impact réel. La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) a également souligné que la performance énergétique constituait un facteur de plus en plus central dans l’évaluation des biens immobiliers commerciaux, ce qui signifie qu’il ne s’agit pas uniquement d’une question de conformité, mais aussi d’une question de valeur. Pour en savoir plus sur la manière dont cela s’applique à d’autres cadres de performance des bâtiments au Royaume-Uni, consultez le site de Bueno : Guide NABERS UK et Explication de la certification LEED.
Liens utiles
- gov.uk, Norme minimale pour les logements loués dans le secteur privé, guide pour les propriétaires, les directives officielles du gouvernement sur les obligations et exemptions MEES non domestiques.
- legislation.gov.uk, The Energy Efficiency (Private Rented Property) (England and Wales) Regulations 2015, le texte juridique sous-jacent sur lequel repose le MEES.
- gov.uk, Trouver un certificat énergétique, le registre officiel pour vérifier la classe énergétique actuelle d'un bien.
- Agence d'évaluation foncière, trouver la valeur locative d'un bien, la source officielle de la valeur locative utilisée pour calculer l'exposition aux pénalités MEES.
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