Si vous travaillez dans l'immobilier commercial au Royaume-Uni, vous avez presque certainement rencontré BREEAM et NABERS UK. Tous deux sont utilisés pour évaluer les références en matière de durabilité des immeubles de bureaux, tous deux sont reconnus par les investisseurs et les locataires, et tous deux sont de plus en plus référencés dans les politiques d'urbanisme et les cadres ESG. Mais ils ne sont pas identiques — et les confondre, ou s'appuyer sur l'un lorsque vous avez besoin de l'autre, est une erreur courante et coûteuse.
Cet article explique ce que mesure réellement chaque système, où ils diffèrent, comment ils se complètent mutuellement et quelles équipes immobilières britanniques devraient donner la priorité dès maintenant.
Qu'est-ce que BREEAM ?
BREEAM — la Building Research Establishment Environmental Assessment Method (Méthode d'évaluation environnementale du Building Research Establishment) — est le système de notation de durabilité dominant au Royaume-Uni depuis 1990. Il s'agit d'une certification globale qui évalue un bâtiment dans un large éventail de catégories de durabilité : énergie, eau, matériaux, déchets, transport, santé et bien-être, écologie, pollution et gestion.
Les évaluations BREEAM vont de Pass à Good, Very Good, Excellent et Outstanding. Elles peuvent être appliquées à divers stades de la vie d'un bâtiment, de la nouvelle construction et de la rénovation majeure à l'exploitation en cours.
Fondamentalement, le BREEAM est avant tout une évaluation au stade de la conception et de la construction. Elle est réalisée par des évaluateurs agréés et évaluée en fonction de la manière dont le bâtiment a été conçu et construit, plutôt que de sa performance réelle une fois occupé. Un examen indépendant par un tiers certifie le résultat, et les certificats sont valables pour des périodes variables en fonction du système utilisé.
La portée générale du BREEAM est l'une de ses plus grandes forces. Une note BREEAM élevée indique qu'un bâtiment a été conçu avec soin selon un large éventail de dimensions de durabilité – pas seulement l'énergie, mais aussi l'approvisionnement en matériaux, la biodiversité et le bien-être des occupants. Pour cette raison, il reste la norme de planification dans la majeure partie du Royaume-Uni, le BREEAM Excellent ou Outstanding étant désormais requis ou attendu pour les grands développements commerciaux dans la plupart des arrondissements de Londres et dans de nombreuses autres zones d'autorités locales.
Qu'est-ce que NABERS UK ?
NABERS UK est un système de notation énergétique basé sur la performance, adapté du programme NABERS australien, très performant, et lancé au Royaume-Uni en 2020. Il est désormais administré par le CIBSE (Chartered Institution of Building Services Engineers). Il fait une chose, et il la fait très bien : il mesure la quantité d'énergie qu'un bâtiment utilise réellement en exploitation sur une période vérifiée de 12 mois, et la traduit en une note en étoiles de un à six.
Il existe deux principaux produits disponibles au Royaume-Uni. NABERS Energy for Offices évalue la performance opérationnelle réelle des bâtiments existants. NABERS Design for Performance (DfP) est un engagement pris lors de la conception et de la construction d'un nouveau bâtiment — le promoteur conçoit, construit et met en service pour atteindre une note NABERS cible, qui est ensuite vérifiée une fois le bâtiment en usage.
Contrairement à BREEAM, NABERS UK n'évalue pas les matériaux, les déchets, le transport ou l'écologie. Il se concentre sur l'intensité énergétique opérationnelle — l'efficacité avec laquelle le bâtiment fonctionne chaque jour lorsque les gens y sont réellement.
C'est ce qui le rend véritablement différent, et véritablement précieux.
Le fossé de la performance — et pourquoi il est important
Il existe un problème bien documenté dans l'environnement bâti au Royaume-Uni, connu sous le nom de "performance gap" : l'écart entre l'efficacité avec laquelle un bâtiment a été conçu pour fonctionner et l'efficacité avec laquelle il fonctionne en réalité. Les bâtiments qui obtiennent des notations BREEAM ou EPC élevées lors de la conception ne parviennent souvent pas à fournir cette efficacité une fois occupés, car le BREEAM ne mesure pas ce qui se passe après l'ouverture des portes.
NABERS UK a été conçu précisément pour répondre à cela. Parce qu'il est basé sur la consommation d'énergie vérifiée par des compteurs – et non sur des prévisions modélisées – il offre une image fidèle de la réalité opérationnelle. Un bâtiment avec une note NABERS UK de 5 étoiles fonctionne réellement de manière efficace. Un bâtiment sans cette note ne l'est peut-être pas, quelles que soient les certifications obtenues lors de la phase de conception.
Il ne s'agit pas d'une critique de BREEAM. Il s'agit simplement de reconnaître qu'ils mesurent des choses différentes à différents moments du cycle de vie d'un bâtiment.
Comment les deux systèmes se complètent mutuellement
L'approche la plus efficace sur le marché britannique n'est pas de choisir entre BREEAM et NABERS UK — c'est d'utiliser les deux pour les usages pour lesquels ils ont été conçus.
BREEAM établit la norme de durabilité au stade de la conception et de la construction. Il garantit qu'un bâtiment est construit avec les bons matériaux, les bons systèmes et les bonnes intentions. NABERS UK prend ensuite le relais là où BREEAM s'arrête, fournissant une mesure continue et mise à jour annuellement de la réalisation de ces intentions dans la pratique.
De nombreux propriétaires britanniques de premier plan — notamment British Land, Landsec et Grosvenor — poursuivent désormais activement les deux. La tendance est constante : une qualification BREEAM Excellent ou Outstanding lors de la construction, suivie d'une évaluation NABERS Energy une fois le bâtiment opérationnel, avec des engagements de conception pour la performance sur les nouveaux développements afin d'assurer l'alignement des deux dès le départ.
Le paysage réglementaire en 2026
Le paysage réglementaire évolue fermement dans la direction de NABERS UK. La City of London Corporation a adopté son document supplémentaire de planification sur la durabilité en février 2025, intégrant officiellement NABERS UK dans les exigences de planification pour la City. Les nouveaux développements de bureaux dans la City devraient viser une note NABERS UK de 5 étoiles, et les rénovations majeures une note de 4 étoiles. Cela fait de la City de Londres l'une des premières autorités de planification au monde à exiger formellement des engagements de performance opérationnelle dès la phase de conception.
Plus généralement, le marché évolue rapidement. Les immeubles certifiés « Excellent » et « Outstanding » selon la norme BREEAM représentent désormais environ 59% des acquisitions de bureaux à Londres, tandis que les immeubles non certifiés affichent des taux de vacance avoisinant les 27%. Les investisseurs exigent de plus en plus les notations NABERS UK, qu’ils considèrent comme un indicateur fiable de l’efficacité énergétique réelle — non pas parce que la réglementation l’impose déjà partout, mais parce que les données montrent que ces performances vérifiées se traduisent directement par la valeur des actifs et les résultats en matière de location. Une étude de Knight Frank a révélé que les bureaux bénéficiant d’une notation NABERS de 5 ou 6 étoiles affichaient une prime de 18% par mètre carré par rapport aux bâtiments non notés.
Qu'est-ce qui devrait être votre priorité ?
La réponse dépend de l'endroit où vous vous trouvez dans le cycle de vie de l'actif.
Si vous développez ou rénovez un bâtiment, vous aurez presque certainement besoin du BREEAM — il est exigé par la plupart des autorités de planification et attendu par les investisseurs. De plus, poursuivre un engagement NABERS Design for Performance est de plus en plus la marque d'un promoteur sérieux et avant-gardiste. Cela indique que vos ambitions en matière de développement durable seront vérifiables, et pas seulement des aspirations.
Si vous gérez un bâtiment existant, NABERS Energy for Offices est l'outil le plus immédiatement exploitable. Il vous indique où vous vous situez réellement en termes de performance opérationnelle, vous permet de vous comparer au marché et vous donne une mesure annuelle crédible de votre amélioration à présenter aux investisseurs, aux locataires et aux cadres de reporting ESG, y compris GRESB.
Si vous ne faites ni l'un ni l'autre, les données suggèrent que vous êtes en retard. Le marché britannique se consolide rapidement autour des bâtiments qui peuvent démontrer des performances vérifiées – et l'écart entre les biens notés et non notés se creuse, au lieu de se réduire.
Le rôle de l'analytique
Obtenir et maintenir une bonne note NABERS UK n'est pas un exercice ponctuel — cela nécessite une surveillance continue des performances du bâtiment entre les évaluations annuelles. La dérive énergétique, les défaillances d'équipement et les changements d'occupation peuvent tous éroder les performances sans être immédiatement visibles.
C'est là que les plateformes d'analyse de bâtiments jouent un rôle direct. En s'intégrant aux systèmes CVC, de comptage et de GTB existants d'un bâtiment, les analyses offrent une visibilité continue sur les signaux opérationnels qui déterminent les résultats NABERS, détectant les inefficacités tôt, validant que les correctifs ont tenu et garantissant que les performances sont maintenues, et pas seulement atteintes une fois.
Chez Bueno, nous collaborons avec des équipes immobilières à travers l'Australie et le Royaume-Uni afin de les accompagner tant dans l'obtention des certifications énergétiques NABERS que dans le respect de leurs engagements en matière de « Design for Performance » (conception axée sur la performance) — en fournissant une source de données continue qui transforme une certification ponctuelle en un résultat opérationnel durable.
Résumé
BREEAM et NABERS UK sont complémentaires, non concurrents. BREEAM prouve comment un bâtiment a été conçu. NABERS UK prouve comment il fonctionne. Pour les équipes immobilières britanniques qui naviguent dans les demandes croissantes des locataires, des investisseurs et des régulateurs en 2026, comprendre les deux — et utiliser chacun pour ce pour quoi il a été conçu — n'est plus une option. C'est simplement la façon dont les actifs performants sont gérés.
Cliquez ici pour le site Web BREEAM
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