Les Score du GRESB est devenu l'une des références les plus importantes de l'immobilier mondial. Les investisseurs, les propriétaires d'actifs et les responsables du développement durable s'appuient de plus en plus sur le GRESB pour comprendre les performances d'un bâtiment ou d'un portefeuille en matière de mesures environnementales, sociales et de gouvernance (ESG).
Pourtant, de nombreuses personnes se posent toujours les mêmes questions fondamentales :
Qu'est-ce que le GRESB ? Comment fonctionne la notation ? Et comment l'analyse peut-elle améliorer le score du GRESB ?
Cet article offre une vue d'ensemble claire et accessible à tous ceux qui cherchent à comprendre le fonctionnement du cadre et la raison pour laquelle des données de haute qualité sur les bâtiments sont désormais essentielles pour améliorer les performances.
Qu'est-ce que le GRESB ?
GRESB (Indice de référence mondial de l'immobilier durable) est une évaluation ESG annuelle utilisée par les sociétés immobilières, les FPI, les gestionnaires de fonds et les investisseurs pour comparer leurs performances en matière de développement durable.
Le score du GRESB évalue deux domaines principaux :
Management - La solidité des politiques ESG, des structures de gouvernance et des processus de gestion des risques de l'organisation.
Performance - Les performances réelles des bâtiments, basées sur des données environnementales mesurables telles que l'énergie, les émissions, l'eau et les déchets.
À l'issue de l'évaluation, les organisations reçoivent :
- A Score numérique du GRESB (0-100)
- A Classement du GRESB (1-5 étoiles)
- Résultats de la comparaison entre pairs
Les investisseurs utilisent de plus en plus ces scores pour évaluer la résilience des actifs, l'exposition au risque climatique et la valeur à long terme. Sur de nombreux marchés, un score GRESB élevé est devenu une condition pour attirer des capitaux.
Qu'est-ce qu'un score GRESB ?
Le score du GRESB est divisé en deux composantes principales avec des pondérations différentes :
1. Composante gestion - 30% du score GRESB
Cette section évalue
- Politiques et procédures ESG
- Leadership et gouvernance
- Rôles et responsabilités
- Processus de gestion des risques
- Engagement des parties prenantes
Il évalue principalement la qualité de la gestion de la durabilité, et non les résultats environnementaux eux-mêmes.
Les scores dans cette section sont généralement très élevés dans la plupart des portefeuilles à l'échelle mondiale, car une gouvernance solide est désormais une pratique courante.
2. Composante performance - 70% du score du GRESB
C'est dans cette section que la plupart des organisations éprouvent des difficultés et que se trouvent les plus grandes possibilités d'amélioration.
Le GRESB analyse la performance réelle des actifs sur la base des éléments suivants :
• Consommation d'énergie
• Émissions de GES
• Consommation d'eau
• Gestion des déchets
• Certifications des bâtiments
• Couverture et exhaustivité des données
• Amélioration d'une année sur l'autre
La performance représente la majeure partie de la note globale du GRESB et repose entièrement sur les éléments suivants des données précises, complètes et vérifiables sur les bâtiments.
Le GRESB utilise une approche matérielle, ce qui signifie que seuls les indicateurs pertinents (par exemple, l'énergie pour les bureaux, l'eau pour les hôtels) sont notés. Cependant, quel que soit le type d'actif, tendances en matière de qualité et d'amélioration des données sont fortement pondérés.
C'est dans cette partie du GRESB que l'analyse a le plus d'impact.
Pourquoi l'analyse des bâtiments est essentielle pour améliorer le score du GRESB
Amélioration d'une Score du GRESB ne consiste plus à rédiger de meilleures politiques. Dans la plupart des régions, en particulier au Royaume-Uni et en Australie, les Composante de gestion du GRESB est déjà proche de la perfection. En 2023, le score moyen de gestion des participants britanniques était de 29 sur 30, Cela signifie que presque toutes les organisations disposent d'une gouvernance ESG mature, de rôles définis, d'évaluations des risques et de processus pour les parties prenantes.
Le véritable défi - et la véritable opportunité - se trouve dans la Composante performance, qui constitue 70% du score total du GRESB.
Et c'est là que la plupart des portefeuilles sont moins performants.
Les points faibles des notes de performance (et leur importance)
Les moyennes du marché britannique pour 2023 révèlent des faiblesses évidentes dans les indicateurs liés à la performance réelle des bâtiments :
Contrôle des données : 1,48 sur 5,5
Certification des bâtiments : 7,38 sur 10,5
L'énergie : 8,4 sur 14
Émissions de gaz à effet de serre : 4,52 sur 7
L'eau : 2,86 sur 7
Déchets : 2,27 sur 5,7
Ces catégories représentent les la plus grande réserve de points GRESB non réclamés, et tous dépendent de la qualité, de l'exhaustivité et de l'exactitude des données relatives aux bâtiments, ce que les processus traditionnels ne permettent pas de faire à grande échelle.
C'est pourquoi l'analyse est désormais essentielle. Elle renforce directement les points faibles du score GRESB.
Comment l'analyse des bâtiments comble le déficit de performance du GRESB
Pour obtenir un score GRESB, une organisation doit démontrer que
- des données environnementales fiables
- couverture complète du portefeuille
- une amélioration mesurable d'une année sur l'autre
- réductions vérifiées de l'énergie, des émissions, de l'eau et des déchets
C'est précisément dans ces domaines que les scores de performance sont les plus faibles et que l'analyse apporte une amélioration mesurable.
Voici comment l'analyse s'aligne sur chaque domaine sous-performant du score du GRESB.
1. Corriger les faibles scores de contrôle des données (1.48 / 5.5)
Le GRESB récompense fortement les ensembles de données complets et fiables et les pénalise :
valeurs estimées
couverture partielle
compteurs manquants
des rapports incohérents
L'analyse des bâtiments permet de résoudre ce problème :
Saisie de données en 5 minutes
contrôles d'intégrité automatisés
validation continue des compteurs et des capteurs
couverture complète des actifs et des portefeuilles
Il en résulte une plus grande exhaustivité des données, une piste d'audit plus nette et une meilleure notation de tous les indicateurs environnementaux.
2. Améliorer les notes énergétiques (8.4 / 14)
La performance énergétique est le facteur qui contribue le plus à la note du GRESB dans la composante performance.
L'analyse identifie et résout les problèmes :
dérive énergétique
équipements fonctionnant inutilement
Problèmes liés au BMS
chauffage et refroidissement simultanés
des vannes, des capteurs et des clapets défectueux
Ces informations permettent aux équipes de réaliser des réductions d'énergie mesurables d'une année sur l'autre, ce que le GRESB récompense explicitement.
3. Augmentation des émissions de GES (4.52 / 7)
La réduction des émissions est un résultat direct :
optimisation énergétique
efficacité opérationnelle
déchets évités
un meilleur contrôle des séquences de chauffage, de ventilation et de climatisation et de l'installation
L'analyse fournit :
profils d'émissions
modélisation du carbone
lignes de base normalisées en fonction des conditions météorologiques
vérification continue
La déclaration des émissions passe ainsi d'une estimation manuelle à une performance vérifiable, ce qui renforce la part des GES dans le score GRESB.
4. Renforcement des notes relatives à l'eau (2,86 / 7)
De nombreux portefeuilles ne disposent pas d'un suivi précis de l'eau. L'analyse améliore la situation :
détection des fuites
suivi de la consommation
identification des anomalies
l'exhaustivité du sous-compteur
Ces améliorations permettent de réduire la consommation d'une année sur l'autre, ce qui est exactement la façon dont le GRESB évalue les performances en matière d'eau.
5. Scores des déchets de levage (2,27 / 5,7)
Bien que les performances en matière de déchets soient influencées par les équipes opérationnelles, l'analyse permet d'améliorer les performances :
précision des mesures
aperçu de la contamination
stratégies de réduction
cohérence des rapports
Des données plus solides sont synonymes d'un meilleur classement par rapport aux indicateurs de déchets du GRESB.
6. Améliorer les notes de certification des bâtiments (7,38 / 10,5)
Le GRESB récompense les évaluations de performance effectuées par des tiers, telles que
NABERS (AU & UK)
NABERS UK Énergie pour les bureaux
ENERGY STAR
BREEAM In-Use
L'analyse des bâtiments fournit les preuves opérationnelles nécessaires pour obtenir et maintenir ces certifications.
C'est la raison pour laquelle les marchés ayant adopté NABERS en grand nombre - en particulier l'Australie - obtiennent systématiquement des scores GRESB plus élevés. L'analyse produit des données précises sur les performances dont dépendent les systèmes de certification.
Comment Bueno aide à améliorer le score du GRESB
Bueno renforce tous les indicateurs opérationnels qui déterminent la composante performance du score GRESB.
Saisie continue de données pendant 5 minutes
Fournit des ensembles de données précis et complets sur l'énergie, l'eau, les émissions et les systèmes de production.
Détection d'erreurs et diagnostic (FDD)
Identifie les inefficacités telles que les vannes bloquées, les capteurs défaillants, les séquences de contrôle incorrectes et les heures de fonctionnement inutiles, améliorant ainsi la stabilité et réduisant les déchets.
Maintenance pilotée par les données (DDM)
Il veille à ce que les informations recueillies débouchent sur des actions, ce qui permet de réduire les interruptions de service, d'améliorer le temps de fonctionnement et d'éviter les dérives de performance.
Optimisation des bâtiments
Amélioration durable des performances en matière d'énergie et d'émissions grâce à un meilleur séquençage des systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, à des stratégies de contrôle et à des réglages opérationnels.
Suivi de NABERS et NABERS UK
Soutient les évaluations vérifiées des bâtiments qui contribuent directement aux points de certification des bâtiments du GRESB.
Rapports ESG automatisés
Garantir des preuves vérifiables et prêtes à être auditées, conformes aux attentes du GRESB.
Avec Bueno, les organisations passent d'une ESG axée sur les politiques à une ESG axée sur les politiques, à une ESG axée sur les politiques. ESG axé sur les données et les performances-le fondement d'une meilleure notation du GRESB et d'une plus grande confiance des investisseurs.
Améliorer les notes du GRESB grâce à l'excellence opérationnelle
Les scores du GRESB reflètent de plus en plus la performance des bâtiments dans la vie réelle, et non la qualité de la rédaction des politiques.
L'analyse des bâtiments fournit les données, les informations et les voies d'optimisation nécessaires pour apporter des améliorations mesurables d'une année sur l'autre dans l'ensemble des portefeuilles.
Pour les organisations qui cherchent à améliorer leur score GRESB, en particulier dans le domaine de la performance, l'analyse est désormais l'une des stratégies les plus efficaces et les plus défendables qui soient.
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