Par Leon Wurfel - Fondateur, Bueno Analytics
J'aime plaisanter en disant que je n'ai eu qu'un seul emploi avant de créer Bueno. C'est vrai si l'on exclut les cafés, les bars et la distribution de prospectus, mais mon véritable parcours professionnel avant de créer Bueno était le conseil en efficacité énergétique.
J'ai eu la chance de commencer à travailler pour une entreprise appelée Exergy Australia (qui d'entre vous a compris la blague sur la thermodynamique ?) dont le fondateur Paul Bannister était l'auteur technique de la norme australienne de performance des bâtiments NABERS (National Australian Built Environmental rating system). A l'époque, Exergy était considérée comme la principale autorité en matière de NABERS en Australie et elle est devenue l'auteur technique des schémas NABERS relatifs à l'énergie et à l'eau pour les bureaux, les hôtels, les centres commerciaux et les centres de données.
Un an après le début de ma carrière, on m'a confié un client, une société appelée “Colonial First State”. Il s'agissait d'une société de placement immobilier détenue par la Commonwealth Bank en Australie. J'ai travaillé pendant cinq ans avec ce client dans le cadre de son projet NABERS. Il s'était fixé pour objectif d'obtenir 4,5 étoiles NABERS Energy pour l'année d'évaluation 2012. Nous avons réussi à atteindre cet objectif et, dans le cadre de ce voyage, j'ai acquis beaucoup d'expérience de première main sur ce qui fonctionne, ce qui ne fonctionne pas et j'écris cet article pour partager quelques conseils qui, je pense, seront utiles à tous ceux qui envisagent d'appliquer NABERS à leurs actifs.
Conseil #1 : Noter tôt
NABERS peut s'avérer difficile si vous ne disposez pas de la bonne documentation. En l'absence de documentation ou de données, les règles d'évaluation ont tendance à vous forcer à adopter une position qui, à tout le moins, va dans le sens d'une punition, ce qui signifie que votre bâtiment obtient une évaluation inférieure à ses performances réelles.
Voici quelques exemples de ce type de problèmes, tirés de mon expérience avec le régime australien :
- Vous arrivez à la fin de la période de tarification et vous vous rendez compte que vous avez une année de factures de gaz estimées.
- Mauvaise tenue des registres concernant les appels de climatisation en dehors des heures ouvrables ou l'exclusion des compteurs divisionnaires
- Clauses de bail peu claires, par exemple en ce qui concerne les heures de service
- Exclusion des sous-compteurs sans certificat de vérification.
- Lacunes dans les données des compteurs. NABERS exige désormais des tendances horaires pour les exclusions thermiques. Les sites ayant des problèmes avec le système de comptage n'ont pas été en mesure d'exclure la totalité du montant, il est donc impératif de les détecter rapidement.
- Documents relatifs à l'accès anticipé des locataires : Certains propriétaires accordent aux locataires un accès anticipé de 3 à 6 mois, mais s'ils ne disposent pas de la documentation adéquate, les évaluateurs n'ont pas été en mesure d'inclure ces périodes dans le NLA.
L'une des améliorations que nous avons apportées dès le début du programme NABERS a été de commencer le processus d'évaluation très tôt et d'effectuer la visite du site six mois après le début de la période d'évaluation. Cela nous a permis d'anticiper les problèmes de documentation et d'effectuer un contrôle ponctuel des performances des bâtiments. Cela a représenté un léger surcoût, mais nous avons considéré que cela en valait la peine, étant donné que nous avions des objectifs de performance à atteindre.
Conseil #2 : Soyez intelligent avec votre documentation
Si vous commencez à évaluer vos bâtiments et à intégrer NABERS dans votre programme de développement durable, vous vous engagez généralement à assurer un suivi et à réévaluer les bâtiments sur une base annuelle. Il est probable qu'environ 80% du travail/coût lié à ces évaluations consiste à rassembler et à examiner la documentation d'évaluation pour vérifier l'évaluation du site. Il s'agit d'une charge de travail non négligeable pour l'évaluateur NABERS ainsi que pour le personnel de gestion immobilière qui doit répondre aux demandes de documentation.
Mon meilleur conseil est donc de constituer un registre des documents pertinents pour NABERS. Cela représentera un peu de travail supplémentaire la première année, mais facilitera grandement la vie de vos évaluateurs et de votre personnel à long terme. Intégrez dans vos champs d'évaluation NABERS la mise à jour du registre par vos évaluateurs chaque année, au fur et à mesure qu'ils effectuent leurs évaluations. Les avantages ne se limitent pas à l'efficacité, ils vous offrent également une plus grande flexibilité en matière d'approvisionnement si vous décidez de changer d'évaluateur à l'avenir.
En 2024, NABERS a fêté ses 25 ans d'activité dans le domaine de l'optimisation des bâtiments.
Conseil #3 : Tirez le meilleur parti de ce que vous avez
Nous avons fait passer le portefeuille Colonial First State CPA de 2,6 étoiles à 4,5 étoiles en 5 ans. L'amélioration des performances s'est décomposée comme suit :
- ~45% provenant de travaux d'investissement ou de l'entrée (et de la sortie) de nouveaux bâtiments dans le portefeuille
- ~45% des améliorations opérationnelles telles que l'optimisation des stratégies de contrôle de la GTB et la réparation des éléments de maintenance qui étaient à l'origine du gaspillage d'énergie.
- ~10% de traiter les questions de conformité de la notation NABERS.
Ce qu'il faut retenir, c'est que plus de la moitié des améliorations proviennent d'améliorations à fort impact et à faible coût qui permettent de tirer le meilleur parti de ce qui existe déjà. Il s'agit là d'éléments dont le retour sur investissement est inférieur à deux ans et dont la mise en œuvre est évidente. Si vous n'avez pas d'objectif de performance immédiat, vous pouvez toujours obtenir ces avantages en matière de travaux d'investissement, mais patiemment, par le biais de vos améliorations régulières du cycle de vie des immobilisations au fil du temps.
Il s'agit bien sûr de la partie de l'article qui est une publicité éhontée pour Bueno. Si j'ai créé Bueno, c'est parce que j'ai vu de mes propres yeux la valeur de ce flux de travail. Le logiciel de Bueno est en fait une équipe automatisée de Leon qui examine les données de votre système de gestion de bâtiments 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, et qui détecte les problèmes et cherche à les améliorer.
Comment cela s'est-il terminé ?
Le portefeuille a atteint sa cote énergétique NABERS de 4,5 étoiles trois mois avant la date prévue. Il s'agit d'un résultat satisfaisant qui a créé une réelle valeur commerciale :
- $12M d'économies d'énergie
- $500k d'économies d'eau
- Plus important encore, elle protégeait la possibilité de commercialiser les actifs auprès des locataires qui, à l'époque, commençaient à exiger un classement énergétique de 4 ou 4,5 étoiles comme exigence minimale pour occuper de nouveaux baux.
Si vous avez des questions, n'hésitez pas à m'envoyer un message sur linkedIn ou à utiliser notre formulaire de contact :
English (Australia) 
English 
English (UK) 
Français