L'impact de NABERS sur le marché

Par Leon Wurfel - Fondateur, Bueno Analytics

NABERS : Contexte

La prolifération des NABERS a permis au marché immobilier australien d'être universellement reconnu comme le plus durable au monde. Chaque année, le pays affiche des performances supérieures à celles des leaders du secteur dans le cadre du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB). Si la domination des propriétaires australiens s'est atténuée au cours des cinq dernières années, l'indice de référence pour 2023 montre que 7 des 39 leaders sectoriels sont australiens. Cela représente 18% des leaders d'un pays qui ne représente que 0,33% de la population mondiale.

Outre la reconnaissance susmentionnée, le rapport annuel NABERS fait état d'avantages directs impressionnants au fil du temps, avec $1,7 milliard d'euros d'économies sur les factures d'énergie et 11,57 millions de tonnes d'émissions de CO2 évitées. Comment NABERS a-t-il influencé le marché et créé un changement aussi positif ? Quels sont les leviers utilisés par l'industrie pour conduire le changement à l'aide de cette plateforme d'évaluation ?

Les organismes publics ont été les premiers à adopter le système. Ils ont introduit les versions embryonnaires de ce qui allait devenir les baux verts sur le marché en spécifiant des normes de performance minimales pour les types de bâtiments que leurs services d'approvisionnement étaient autorisés à louer. La politique d'efficacité énergétique dans les opérations gouvernementales (EEGO) du gouvernement fédéral, mise en œuvre en 2006, est souvent citée comme la première étape transformatrice qui a conduit à l'adoption du système, mais le gouvernement de l'État de Nouvelle-Galles du Sud a en fait été le premier organisme gouvernemental à exiger des performances minimales dans le cadre du programme NABERS en 2002.

Que signifie EEGO ? Les agences gouvernementales ne sont désormais autorisées à louer ou à occuper d'une autre manière que des bâtiments dotés d'un.. :

• Au moins une note énergétique NABERS de 4,0 étoiles (pour les bâtiments existants)
• Au moins une note énergétique NABERS de 4,5 étoiles (pour les nouveaux développements)
• Greenpower n'a pas été autorisé à être utilisé pour "acheter" le résultat de la notation.

Cela a eu un impact considérable sur les propriétaires immobiliers, tout d'abord parce que le gouvernement fédéral est le plus grand occupant d'espaces de bureaux dans le pays (et que les baux gouvernementaux étaient très recherchés pour leur long terme et leur faible risque), mais surtout pour les propriétaires d'immeubles situés à Canberra (la capitale de l'Australie et le siège du gouvernement fédéral) ou dans l'un des quartiers des bâtiments gouvernementaux dans les autres capitales australiennes. Ces immeubles s'excluaient eux-mêmes de leur segment de locataires cibles sans atteindre leur performance minimale NABERS. L'impact sur l'évaluation de certaines de ces propriétés était très important, nous avons vu des cas où la valeur des propriétés a été divisée par deux si elles ne répondaient pas à la norme de performance minimale du gouvernement.

Un facteur courageux dans l'établissement de cette norme de performance est qu'au moment de la mise en œuvre de la politique du gouvernement de la Nouvelle-Galles du Sud, il n'y avait pas de bâtiments 4,5 étoiles dans l'État. Aucun bâtiment n'atteignait ce niveau de performance et l'industrie dans son ensemble ne disposait d'aucune expertise ni d'aucune feuille de route reproductible pour atteindre ce niveau de performance pour les nouveaux bâtiments. Pourtant, ce niveau de performance s'est rapidement banalisé et, d'après le rapport annuel 2023 de NABERS, la note énergétique moyenne de NABERS dans l'ensemble du pays est passée à 4,9 étoiles.

Le leadership politique du gouvernement a été rapidement suivi par divers occupants de bureaux de premier ordre qui ont mis en œuvre leurs propres normes de performance minimale de 4,5 ou même 5 étoiles. Cette décision s'est avérée populaire car (cyniquement) ils pouvaient revendiquer un résultat de durabilité dans leur rapport ESG tout en externalisant la responsabilité de la réalisation de ce résultat à quelqu'un d'autre (leur propriétaire).

Ces occupants de premier ordre avaient tendance à être les locataires principaux des nouveaux développements et, assez rapidement, il est devenu courant pour tous les développements de bureaux importants dans le pays d'avoir au moins un accord d'engagement 4 étoiles pour NABERS Energy. La mise en œuvre de cet engagement est une autre histoire, avec tout ce que cela implique :

• Des "calendriers de location écologique" assez larges sont inclus dans les contrats de location.
• Les retenues de garantie/DLP étant liées aux performances du NABERS, il incombe au promoteur de respecter les obligations de performance du NABERS dans le cadre de l'accord d'engagement.
• Les exemples les plus punitifs sont les clauses de révision des loyers (qui permettent aux propriétaires d'augmenter les loyers demandés chaque année) liées à l'obtention continue des performances NABERS pendant toute la durée du bail.

Le premier exemple de mécanisme de révision des baux que j'ai personnellement rencontré est celui du 11 Waymouth St à Adélaïde (entre autres) qui a été achevé en 2007 avec un contrat d'engagement énergétique NABERS 5 étoiles. Pour l'époque, il s'agissait d'un exemple de conception HVAC avec un système très complexe de poutres froides passives qui tentait de repousser les limites de la performance des bâtiments. Les clauses de révision des loyers dans tous les baux étaient toutes liées à l'obtention et au maintien de cette performance 5 étoiles, et si elle n'était pas atteinte au cours d'une année, la révision des loyers était définitivement perdue. En d'autres termes, sur les 10 ans de la durée du bail, le coût de l'absence d'une année de performance NABERS s'est transformé en une perte de revenus locatifs de $10Mn sur la durée des baux. Cela a manifestement accru l'importance de NABERS par rapport aux principaux indicateurs commerciaux des propriétaires immobiliers (revenu net d'exploitation et valeur de l'actif).

C'est ainsi qu'est né le programme Commercial Building Disclosure. En 2010, le gouvernement fédéral a adopté une loi exigeant que toutes les transactions immobilières (location ou vente) de plus de 2 000 m2 incluent la divulgation de la note énergétique NABERS du bâtiment. Comme nous l'avons vu dans un article précédent, cette mesure a entraîné une expansion significative du parc immobilier classé en Australie (jusqu'à 74% du marché commercial en 2021), mais elle a également entraîné une augmentation de la performance des classements. Comment ? Le coup de maître de ce programme a été que l'une des exigences en matière de divulgation était que toute publicité ou commercialisation d'espaces à louer ou à vendre devait inclure de manière évidente la notation NABERS. On ne saurait trop insister sur le fait que les agents de location, les administrateurs de biens et les gestionnaires d'actifs ne voulaient pas faire de la publicité pour leurs bureaux en affichant de manière visible une mauvaise note sur leur matériel de marketing. La vanité l'a emporté.

Les propriétaires institutionnels tels que les FPI ont rapidement compris la valeur de la différenciation de la marque grâce à NABERS et y ont vu un moyen de signaler leurs références en matière de durabilité tout en réduisant les coûts d'exploitation des actifs (gagnant-gagnant). En tant que propriétaires de portefeuilles, les FPI ont fait pression pour obtenir une méthodologie formelle de calcul de NABERS pour les portefeuilles et l'ont ensuite utilisée pour fixer des objectifs qu'ils s'efforceraient d'atteindre au cours des années suivantes. Voici quelques exemples de ces projets auxquels j'ai participé personnellement :

• Colonial First State's CPA fund's 4.5 star NABERS Energy target by 2012 (increasing from a baseline of 2.6 stars in 2005).
• DEXUS : 1 million d'euros² d'espaces de bureaux classés 5 étoiles ou plus d'ici 2020 (et 4 étoiles pour l'eau NABERS)
• Objectif moyen du portefeuille DEXUS 5 étoiles NABERS IE d'ici 2025.

Lorsque ces premières FPI ont fixé leurs objectifs de notation de portefeuille, elles ont eu l'occasion de différencier leurs références ESG auprès de leurs investisseurs. L'ajout des notions de "performance du portefeuille NABERS" et d'"objectif du portefeuille NABERS" aux critères d'évaluation de chaque fonds a eu un effet boule de neige : en quelques années seulement, toutes les grandes sociétés de placement immobilier publiaient leurs évaluations de portefeuille et avaient mis en place des objectifs de portefeuille. Aujourd'hui, l'organisation NABERS publie un rapport sur son propre "indice des portefeuilles durables".

La question intéressante est de savoir quelle sera la prochaine étape de ce processus qui, une fois de plus, est piloté par les pouvoirs publics. Le dernier équivalent de la politique de l'EEGO est la stratégie "Net Zero in Government Operations Strategy", publiée en 2021, qui comprend les éléments suivants :

• À partir de juillet 2024, les ministères ont pour instruction de sélectionner de préférence les bâtiments électriques lorsqu'ils concluent de nouveaux contrats de location.
• À partir de juillet 2025, une performance énergétique NABERS minimale de 5,5 étoiles sera exigée pour les nouveaux baux.
• À partir de juillet 2026, tous les nouveaux baux devront avoir 6,0 étoiles énergétiques NABERS et être entièrement électriques.
• 5.0 stars NABERS energy for data centres performance is required for procurement via the Commonwealth Government's Data Centre Panel
• 4.0 Les performances de l'entrepôt NABERS seront exigées pour la passation des marchés.
• La performance minimale de NABERS Energy for Hotels sera exigée à partir de 2026/27.

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Leon a fondé Bueno en 2013 dans le but d'utiliser la technologie pour augmenter l'impact de son expertise en ingénierie dans le domaine de la performance énergétique des bâtiments.

Avant de créer Bueno Leon, il a travaillé comme consultant en efficacité énergétique dans le secteur de l'immobilier commercial en Australie et a participé à l'élaboration de la première norme de performance des bâtiments légiférée au monde (NABERS).

Source :

• https://nabers.info/annual-report/2022-2023/office-energy/
• https://oaktrust.library.tamu.edu/bitstream/handle/1969.1/148920/ESL-IC-12-10-28.pdf?isAllowed=y&sequence=1
• https://www.nabers.gov.au/sites/default/files/energy_efficiency_in_commercial_buildings_full_length_guide.pdf